【フラット35】団信つける?つけない?

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住宅ローンってめちゃめちゃ金額が大きいので、

「変動金利の方が安いよね。」とか、金利にばかり目がいってしまいます

でも、変動金利でなく、

  • 借入金利は高くても最後まで返済額が変わらない固定金利を選んだ方
  • そして、その先にまた判断が迫られる団体信用生命保険(以下、団信)付けるか・付けないか問題で悩んでいる方

に向けて、フラット35で団信をつけた方が良い方、付けない方が良い方の判断基準

を私なりに説明させてもらいます。

これからマイホームを建てるけど、フラット35にすることにしました

団信はやっぱりあったほうがいいんだよね?

そんな疑問にお答えしていきます

本記事では

  • そもそも団信って何?
  • フラット35の団信の保証内容は?
  • 団信をつけなくても良い人は?
  • 団信を付けない際の注意点

といった流れで説明させてもらいます

簡単な自己紹介をさせてください

私、HamagurI(はまぐり)は最近マイホームを建てました

私達夫婦はフラット35団信なしで契約しました

住宅ローンは変動金利と固定金利で悩みますよね

基本的には変動金利の方が借入金利(利子になる数値)が低いので、

30年前のバブル経済の時でなければ日本はずっと低金利ですし、

これからすぐにどんどん金利が上がっていくことは予想しづらいですよね

そうなると変動金利の方がお得なようで

めちゃめちゃ悩みました・・・💦

ただ、35年という長期の返済で

返済額が変わってしまった場合に対応出来るか不安だったためです

その時のストレスや子供の学費がかさむ時にぶつかると大変だと思い、

私達はフラット35にしました

ここは個人の考え方によりますし、

全体から言うと『変動金利』を選ぶ方のほうが多数派です

そして、その際に団信は付けない判断をしました

一応、健康上の問題はなく、その他の理由として団信を付けない

という判断をしました

そのような判断に至った基準を説明させてもらいます。

結論:私の場合は団信なしで借入金利が低下することで民間の生命保険の方が割安だったからです

ただし、これは年齢や健康状態に大きく影響し、フラット35の団信の方がお得な方もたくさんいますので、その点の判断基準をお伝えしていきます

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そもそも団信って何?

団体信用生命保険(団信)は、債権者である銀行等を保険契約者および保険金受取人、銀行等から融資を受けている債務者(住宅ローン利用者)を被保険者とする保険契約です。住宅ローン利用者が死亡または所定の高度障害状態になったとき、生命保険会社が債務残高相当分の保険金を保険金受取人である銀行等に支払い、銀行等はその保険金を債務の返済に充当します。(中略)住宅ローンの利用者が、団信に加入していない場合、万が一のことが起こったら、残された家族は住宅ローンの残債に追われて暮らさなければならなくなります。万一の際も安心して家族が住み続けるために、団信は欠かせない存在と言えます。 

引用元:【生命保険文化センター

詳細は【【フラット35】の団体信用生命保険】もどうぞご参考に見てください

簡単にいうと

もし住宅ローンを借りている人が亡くなったり、所定の高度障害・身体障害になった場合に住宅ローンは払わなくて良いよという保険です

特約でがんや心筋梗塞、脳卒中等で所定の条件になった場合にも住宅ローンを免除することもできます

フラット35の団信の保証内容は?

平成29年10月以降に申し込んだ方には

新・機構団体信用生命保険」が適応されます

以前よりも補償範囲が広がりました

ここはこれから契約する方は全員適応になりますので、ご安心を

具体例としては

身体障害者手帳1級・2級に該当して発行された場合に

それ以降は住宅ローンの返済が無くなります

今までの高度障害よりも条件がゆるくなっているのでありがたいです

民間の生命保険ではまだまだ「高度障害」を保険金の支払い要件にしていることがあるので、

その点も注意してもらうと良いと思います

団信をつけなくても良い人は?

  1. 万が一、契約者が亡くなったり・働けなくなっても貯金等で返済が可能
  2. 契約者以外に家族が住宅ローンを払えるほどの収入がある場合
  3. 『団信なし』にした際の返済金額が民間の保険料を払ったときにお得な方

収入や貯金、資産がしっかりある方

上記の1と2に該当する方です

例えば、夫婦であれば

契約者が働けなくても

一人になってしまったとしても

一人の収入で十分に住宅ローンが返せます!

という方や

住宅ローン返済出来るほどの

貯金や資産がある場合には

団信に入らないという選択もありかもしれません

ただ、それほどの収入があったり、資産があれば、

まずフラット35じゃなくて

もっと金利の安い変動金利を借りて、

早めに返済したり、変動金利が一気に高くなった際に

まとめて返済する方法を取ったほうがより金額的にはお得になると思います

フラット35は35年間という長期にわたり、

返済額が変わらない安心感を取る商品であるため、

この条件に当てはまる方は殆どいないと思います

そして、私も収入や貯金が少ないからこそフラット35を利用しているのです

『団信なし』にした際の返済金額が民間の保険料を払ったときにお得な方

団信なしにすると借入金利-0.2%

となります

それがフラット35の支払額と民間で生命保険払った際の差額でどちらがお得になるか

を考えてきます

融資額9割以下の条件にて

2021年1月5日調べの最低金利は

借入期間15〜20年21〜35年
借入金利(団信あり・なし)年1.2%・年1.0%年1.29%・1.09%
引用元:【【フラット35】最近の金利情報

取引する銀行等によって金利の変動があり、上記数値が最低金利です

また、省エネ住宅など室の高い住宅購入ではフラット35Sや子育て支援型・地域活性型などでさらに借入金利が低くなるので、

その際も以下の計算式の借り入れ金利部分を修正してみてください。

実際に計算してみましょう

フラット35の計算条件
  • 期間35年
  • 融資額9割以下
  • 借入金利:年1.29%(団信なしの場合は年1.09%)
借入金額毎月返済額
(下段:団信なし)
返済総額
(下段:団信なし)
利子
(下段:団信なし)
団信あり・なしの
差額
3,000万円8.9万
8.6万
3,730万
3,610万
730万
610万
120万円
3,500万円10.4万
10.1万
4,352万
4,212万
852万
712万
140万円
4,000万円11.9万
11.5万
4,973万
4,814万
973万
814万
159万円
計算元:【フラット35:計算シュミレーション】にてHamagurI計算

っていうか、利子って、高っっっ!!!!!!

例えば、

借入金額3,500万円・男性35歳で試算してみましょう

借入金額3,500万円ということは

マイホーム購入または注文住宅なら土地代・建築費等の『総額』が3,888万円(万円以下切り捨て)で

自己資金で頭金388万円を準備した状態での借入となります

この1割の自己資金が準備できないと借入金利が上昇してしまうので要注意です

  • その頭金のみフラット35以外のローンで組むことも可能
  • その際も別のローンの方が良いのか
  • もしくは、少し金利は上がるけどフラット35で9割以上借りたほうが良いのかも要検討

借入金利1.29%→1.09%の総額を比較すると[4,352万-4,212万=140万]となります

この140万が民間での生命保険等で対応可能か検討していきます

これから紹介するは良い保険だとは思いますが、これをオススメ!という訳ではないので
そのあたりも今後調べてみますので、どの保険にするかはご自身で判断してみてください

例えば、FWD富士生命収入保障で試算してみます。

この保険は血圧や喫煙、BMIの要件によって保険料が安くなったり、

保証の特約(生活支援:身体等級1〜4級や要介護1以上で支払われる、または3大疾病保険料払込免除特約)があります

条件
  • 契約開始:35歳
  • 保険料払込/保証期間30年(65歳まで)
  • 保険金:月々10万円
  • 最低保証期間5年間
  • 非喫煙優良体
  • 特約なし:2,202円/月→総額79万2720円
  • 生活支援特約のみ:2,322円/月→総額83万5920円
  • 特約全てあり:4,492円/月→総額161万7120円

となります

そのため、団信あり・なしの差額の140万円と比較して、

十分お得になる場合があります

また、月々の保険金を8万に下げればさらに保険料は下がります

保証期間を30年としたのは10万×12ヶ月×30年=3,600万円となり、

借入金額3,500万円をしっかりと返済できるためです

もし、喫煙あり・標準体保険料で特約なしでも4,607円/月→総額165万8520円となり、

フラット35の団信の方がお得です。

また、ライフネット生命保険

私も去年まで利用していて、

保険会社全体としてはかなり安い部類に入ると思います

しかし、契約条件を35歳・保険料払込/保証期間10年更新で

  • 保険金3,500万円だと月額保険料4,192円
  • 保険金3,000万だと月額保険料3,634円

となります。

この保険の場合は10年更新にするか20年・30年まとめて定額にするかなど選べますので、

自身の年齢に合わせて試算してみてください

そのため、

特約をどこまでつけるかどうか、

自身が禁煙や優良体に該当するかどうかで異なります

もし、

タバコ吸わないし、健康です!

という方は

フラット35の団信をあえてつけないで

さらにその保証内容も民間保険の方が有利に働く可能性は十分にあります

そして、ある程度貯金ができる方には

もし途中で住宅ローンの返済目処が立った際には

いつでも民間保険の方は辞めることが可能です

目処がたった時点で民間保険自体をやめてしまえば、

さらに総額としてはお得になりますので、非常にお得です

団信を付けない際の注意点

  • 無保険は避ける
  • それぞれの保証内容をしっかりと精査する
  • 自身の年齢や持病等があるかどうか、保険料を比較する

無保険は避ける

団信をつけずに無保険では、万が一自身に何かあったときに

家族(保証人)に住宅ローンの返済義務が移行します

その際に何も保証がない状態ではどうしようもなくなりますので、

その点は本当によく考えてくださいね

HamagurI
HamagurI

私としては無保険はおすすめ出来ません!

それぞれの保証内容をしっかりと精査する

フラット35の補償範囲は「身体障害補償」で、

民間の場合の補償範囲はどうか?

まだまだ民間の方でも「死亡・高度障害のみ」としている保険は多いです

一般的には「高度障害」の方が要件が厳しいと思います

具体的な内容についてはこのような形になります

勿論、保証内容は様々なプランがあるので、

一概には言えませんが

どうしても保証範囲を広げると保険料も高くなるので

その点はしっかりと精査していく必要があります

自身の年齢や持病等があるかどうか、保険料を比較する

フラット35の団信加入にも要件がありますので、

もしそれに該当しない場合には

持病などがあっても加入可能な民間保険への加入をおすすめします

このように色々と民間保険と比較して、

どちらがより自分にあった保証内容で保険料が安いところを探してみてください。

年齢が若く、健康な方であれば、

フラット35の団信はもしかしたら、民間の生命保険でカバーした方がお得な場合がありますので、

ご自身の条件で試算してみてください

一概にどっちが得というものではなく、

本当にご自身の状況によって大きく異なりますので、よく検討してみてください

もちろんフラット35の団信ありの方がお得な方も多くいると思います

その点はしっかりと御理解の上、

検討してみてください

今回はこのへんで

ありがとうございました!!!

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